부동산이 지분경매에 나오는 이유와 수익실현법

안녕하세요 센시입니다.

 

지난 글에서는 지분소유라는것이 무엇인지 1차원적으로 씨스타 소유님의 사진을 들먹이며(?) 알아봤습니다.

 

이번 글에서는 지분경매를 하는 이유와 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

일단 지분물건이 경매나 공매에 나오는 이유는

 

공매 => 세금이나 건강보험료 체납 등

 

경매 => 채권 채무관계에서 판결을 받아 강제경매 또는 은행 등의 채권자가 담보로 잡은 물건의 임의경매 입니다.

 

보통 지분물건은 그다지 은행들이 선호하는 담보가 아니기 때문에 채권자가 은행인 지분물건은 적은편입니다.

 

만약 홍길동과 성춘향이 1/2씩 공동으로 지분을 보유한 A라는 토지가 있을 때, 성춘향이 세금체납을 하면

 

A라는 토지 전체를 압류할 수가 없습니다.(홍길동은 체납한 당사자가 아니기 때문에)

 

이런경우에 성춘향의 지분만 경매 또는 공매로 나옵니다.

 

낙찰을 받으려는 사람들은 이 성춘향의 지분을 낙찰받아 홍길동에게 팔거나, 아니면 홍길동의 지분을 사거나

 

협의를 통해 전체토지를 부동산에 내놓아 팔거나, 합의가 되지 않을시 공유물 분할 청구를 합니다.

 

이 때, 현재 이 토지의 시세가 30만원이라고 제가 30만원에 가깝게 낙찰을 받으면, 홍길동입장에서는

 

저의 지분을 매수할 메리트를 가지지 못하게 됩니다.  그럼 안사겠죠. 그럼 망...(?)

 

그래서 대부분의 투자자는 지분물건는 싸게 낙찰받아 시세정도수준으로 매도하는것을 목표로 합니다.

 

앞서 공유물 분할청구를 이야기 했는데, 공유물 분할은 한마디로 토지를 쪼개서 가지느냐(현물분할) 아니면

 

경매로 팔아서 나눠가지느냐로 나눠집니다.(대금분할, 공유물분할을 위한 경매를 말합니다.)

 

공유물 분할소송을 통해 현물분할이 합의가 되지 않거나 면적 과소 등을 이유로 분할할 수 없는 토지의 경우

 

공유물분할을 위한 경매로 진행이되고 토지의 지분대로 배분이 됩니다.

 

우선 저는 지분경매를 해본적이 없고 지분공매만 경험을 하였습니다. 

 

제가 직장인이기 때문에 지분경매보다는 지분공매로 눈을돌리게 되었습니다.

 

경매든 공매든 공유물은 공유물을 가진 상대방(이 사례에서는 홍길동)이 우선매수청구권이 있습니다.

 

제가 만약에 어떤 토지를 사기위해 해당토지의 시세를 여러번 알아보고 임장도 다녀와서

 

경매법정에 가서 입찰을 했는데, 공유자에게서 공유물 우선매수청구가 들어오면 저는 헛물만 켜는 셈입니다.

 

토지를 낙찰을 받아야하니 임장은 다녀야하지만, 직장인이기에 낙찰이되어도 공유자에게 뺏기는(?)

 

리스크가 있고, 회사에 휴가를 내야하기 때문에ㅠㅠ 지분공매만 노렸습니다.

 

다음 글에서는 제가 낙찰을 받아서 수익을 실현한 아주 작을 물건에 대해서 포스팅을 이어가겠습니다.

 

그럼 저는 갑니다 부릉부릉